I vizi della cosa locata (C.C. art. n.1578), incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l’integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale e si definiscono tali anche se sono eliminabili o si manifestano successivamente alla conclusione del contratto di locazione (C.C. art. n.1581).
Tali vizi alterano l’equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull’idoneità all’uso dell’immobile locato, ed i rimedi previsti sono solo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo poiché rimane esclusa l’attuazione dell’azione di esatto adempimento e tuttavia pur in presenza di tali vizi intrinseci e strutturali non è presente un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte (ex C.C. art. n.1575).
Invece, guasti o deterioramenti della cosa locata, dovuti alla naturale usura, effetto del tempo, o ad accadimenti accidentali, che determinino disagi limitati e temporanei nell’utilizzazione del bene, possono avere importanza rispetto all’obbligo di manutenzione, posto dalla legge a carico del locatore, che prevede l’obbligo di consegna in buono stato di manutenzione (C.C. art. n.1575) e l’obbligo di riparazione (ex C.C. art. n.1576), l’inosservanza dei quali determina l’inadempimento contrattuale.
Tuttavia per effetto del giudizio di Cassazione del 10 dicembre 2009, n. 25278 il futuro inquilino deve valutare se l’immobile offertogli in locazione sia o meno idoneo a soddisfare le sue esigenze abitative e decidere quindi se accettarlo anche con la presenza di vizi evidenti che vanno a diminuire in modo apprezzabile l’idoneità del bene a servire per l’uso che egli ne intende fare. Simili vizi, in quanto conosciuti dal conduttore o da lui facilmente riconoscibili e accettati al momento della consegna dell’immobile, non hanno rilevanza ai fini del rapporto contrattuale. Se L’inquilino, all’atto della stipula del contratto di locazione, non denuncia i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunciato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno o l’esatto adempimento, né avvalersi dell’eccezione di cui all’art. 1460 C.C., dal momento che non si può escludere che il conduttore ritenga di realizzare i suoi interessi assumendosi il rischio economico dell’eventuale riduzione dell’uso pattuito ovvero accollandosi l’onere delle spese necessarie per adeguare l’immobile locato all’uso convenuto, in cambio di un canone inferiore rispetto a quello richiesto in condizioni di perfetta idoneità del bene al predetto uso.
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