La produzione normativa delle ultime settimane, scaturita dalla esigenza di contenere la diffusione del covid-19 ha avuto ripercussioni anche sull’esecuzione dei contratti di durata già in corso. Per capirci nei contratti di locazione, sia ad uso abitativo che ad uso commerciale, si è venuta a creare una situazione di squilibrio. Da una parte abbiamo inquilini che, stante l’impossibilità di svolgere la loro attività lavorativa, si trovano nella impossibilità di corrispondere il canone di locazione e, dall’altra parte, troviamo proprietari di casa che vista la mancata corresponsione di quanto a loro dovuto si trovano a dover far fronte comunque alle spese di mantenimento dell’immobile (spese condominiali, IMU), oltre al versamento delle imposte su canoni mai effettivamente percepiti.
Va ricordato, peraltro, che le somme percepite a titolo di canone di locazione costituiscono, per molti proprietari, la principale fonte di reddito. Va premesso che le difficoltà economiche nelle quali versa il debitore (in questo caso conduttore), ancorché gravi, non possono esonerarlo ex 1218 c.c. dall’eseguire la prestazione dovuta (pagamento del canone). Il nostro sistema, infatti, non può tollerare che il rischio di incapienza patrimoniale passi automaticamente dal debitore al creditore incolpevole.
Pertanto, l’impossibilità nella quale si sono trovati molti inquilini non può, di fatto, esonerare gli stessi dal versamento del canone pattuito.
Tuttavia, per andare incontro alle esigenze dei conduttori è stata avanzata la proposta di rinegoziare il contratto di locazione con riferimento alla sola clausola relativa al canone da versare. Soluzione questa che consentirebbe – in ossequio al principio di conservazione della volontà contrattuale – di mantenere in vita l’accordo originariamente stipulato con la sola variazione del quantum dovuto. Si eviterebbe cosi di correre il rischio che il conduttore non sia in grado di versare l’intero importo determinando così, quale naturale conseguenza, un danno anche per il locatore che si troverebbe a dover corrispondere imposte su canoni non effettivamente percepiti.
Attualmente, nel nostro sistema normativo, non esiste una disposizione che riconosca un diritto in capo ai conduttori o un obbligo in capo ai proprietari a rinegoziare il contratto di locazione con riferimento all’ammontare del canone pattuito alla luce delle situazioni di fatto che potrebbero venirsi a creare. Per poter ottenere la riduzione del canone è quindi necessario che vi sia un accordo tra le parti. Il conduttore dovrà quindi avanzare proposta al locatore per la riduzione del canone qualora la proposta sia accettata si dovrà procedere alla registrazione dello stesso nel termine di giorni 30.
Vista la situazione emergenziale e per evitare assembramenti presso gli uffici competenti, l’Agenzia delle Entrate ha consentito che l’accordo sottoscritto venga inoltrato tramite posta elettronica (e mail). Tuttavia, qualora si sia sprovvisti di posta elettronica, la circolare n. 8 dell’Agenzia delle Entrate del 03 aprile 2020 consente che l’accordo venga presentato cartaceo anche in un momento successivo presso gli sportelli all’uopo adibiti precisando che lo slittamento dei termini per l’emergenza sanitaria vale anche per la registrazione di atti.
Per la registrazione non sono dovute spese e l’atto è esente da bollo come previsto dal D.L. 133/ 2014 art. 19 in base al quale “La registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo”.
Nella redazione dell’accordo è necessario indicare in modo preciso i dati del contratto, del locatore, del conduttore, indicare il canone annuale inizialmente stabilito, l’ammontare concordemente ridotto e il numero di mesi per cui l’inquilino pagherà un importo ridotto.
L’accordo dovrà poi contenere la data e la sottoscrizione di entrambe le parti. Terminato il periodo concordato per il pagamento a canone ridotto nulla dovrà essere comunicato all’Agenzia delle Entrate.
La registrazione dell’accordo, così come previsto dall’Agenzia delle Entrate, andrà fatta tramite modello 69 in cui andranno i dati identificativi del contratto e i codici riportati sul modello RLI (compilati al momento della registrazione). Al modello 69 dovrà ovviamente essere allegato l’accordo sottoscritto dalle parti.
Con riferimento alle locazioni ad uso commerciale l’art. 65 del Decreto Cura Italia 17 marzo 2020 n. 18 prevede testualmente che il credito è riconosciuto “nella misura del 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione di marzo 2020”. Come specificato dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate n.8/Etale misura ha l’effetto di contenere gli effetti negativi derivanti dalle misure di contenimento dell’emergenza legata al Covid – 19 nei confronti di soggetti esercitanti una attività d’impresa nell’ambito della quale risulta condotto in locazione un immobile di categoria catastale C/1. Ancorché la disposizione si riferisca, genericamente, al 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione, la stessa ha la finalità di ristorare il soggetto dal costo sostenuto costituito dal predetto canone, sicché in coerenza con tale finalità il predetto credito maturerà a seguito dell’avvenuto pagamento del canone medesimo.
Per informazioni rivolgersi all’associazione FEDERCASA – 0174 47471 oppure scrivere inviate una richiesta cliccando qui.
Avv. Valentina Clerico – Avv. Edoardo Pezzoni Mauri – Avv. Ottavio Tosco
Federcasa Team
