Indipendentemente dagli accordi raggiunti dalle parti e addirittura dal riparto previsto dalla legge circa l’onere della manutenzione del bene, la responsabilità nei confronti dei terzi per i danni prodotti dal bene locato in conseguenza della mancata o intempestiva manutenzione resta in ogni caso in capo al proprietario del bene stesso in quanto custode ai sensi dell’art. 2051 del Codice Civile.
Il proprietario dell”immobile, appunto perché tale, mantiene sempre pieni poteri di ingerenza e di vigilanza sulla cosa locata e ha quindi il preciso dovere di attivarsi affinché il bene non causi danni a terzi, senza che nei confronti di costoro possa avere rilevanza il diritto di rivalsa nei confronti del conduttore. Ciò significa che il locatore dovrà dapprima risarcire il danno e poi rivalersi sul proprio inquilino, qualora costui non abbia provveduto alla manutenzione a cui era tenuto oppure non si sia attivato nell’avvisare il locatore dell’esistenza della situazione di pericolo che ha poi cagionato il danno a terzi. Nel rapporto di locazione di verifica una scissione tra la proprietà del bene e la materiale disponibilità di esso, con la conseguenza che il proprietario locatore rimane controllore di quanto non viene trasferito al conduttore e questi assume invece l’oggettiva funzione di custode di tutto quello che invece usufruisce in forza del contratto di locazione, con facoltà e obbligo di intervenire al fine di evitare pregiudizi di altri.
Sulla base di tale concetto ormai consolidato il proprietario conserva la custodia delle strutture murario (quali cornicioni, tetti, muri e soffitti) e degli impianti in esse conglobate (ad esempio le tubature idriche) sui quali il conduttore non ha il potere-dovere di intervenire per prevenire o riparare un danno. Egli resta, quindi, responsabile in via esclusiva dei danni arrecati a terzi da dette strutture e impianti, salva la possibile azione di rivalsa nei confronti del conduttore che abbia omesso di avvertirlo della situazione di pericolo. Il mancato tempestivo avviso al locatore configura infatti un comportamento colpevole del conduttore che può essere fonte, se provato, di responsabilità per il pregiudizio subito dal terzo, magari solo in concorso con quella del locatore.
Il conduttore assume la custodia di tutte le altre parti e degli accessori del bene locato in quanto rientrati nella sua diretta responsabilità. Il proprietario dell’immobile pur concedendolo in locazione non si libera mai totalmente della disponibilità del bene e neppure viene meno il suo dovere di evitare che da questo derivino danni a terzi o allo stesso conduttore.
Il contratto di locazione in buona sostanza non priva il locatore della disponibilità giuridica e materiale del bene. Il fatto stesso che la legge preveda a suo carico l’obbligo di provvedere alle riparazioni necessarie dimostra che egli non è affatto esentato dall’intervenire sulla cosa locata. Nulla gli impedisce di eseguire con il consenso del conduttore visite periodiche presso l’appartamento locato al fine di valutare l’opportunità di interventi e di farli eseguire, salvo poi rivalersi sull’utente del bene nel caso in cui risultino essere di competenza di costui.
Può dirsi dunque che il proprietario locatore è tenuto a vigilare sullo stato di conservazione e di efficienza delle strutture murarie del bene locato e degli impianti. La sua responsabilità non si estende invece per tutto quanto rientra nella diretta disponibilità del conduttore, quali possono essere, per esempio, sostanze pericolose da questi conservate nell’immobile locato e dalle quali si è originato il danno.
Si tratto per il vero di una responsabilità cosiddetta oggettiva, che prende quindi dal comportamento del custode e che invece in quanto responsabilità presuntiva, si fonda semplicemente sul fatto di essere custode del bene che ha provocato il danno. Una volta provato il nesso di causalità tra la cosa e il danno, nonché la custodia del bene, il custode risponde automaticamente del danno provocato dalla cosa.
