Con le ultime novità della manovra ci sono obblighi e pesanti sanzioni: tutti gli atti di trasferimento di immobili urbani e i contratti di locazione dovranno contenere una dichiarazione che attesti la conformità ai dati catastali con sanzioni pesantissime per gli inadempienti. Attenzione soprattutto ai contratti di affitto.
Attenzione ai proprietari: sono state introdotte novità inerenti il contenuto dei contratti che trasferiscono la proprietà ( risoluzioni, cessioni, proroghe, etc.. ) o concedono ipoteche e alla registrazione del contratto di locazione.
Il Legislatore ha stabilito che tutti gli atti di trasferimento relativi ad unità immobiliari urbane debbano contenere, oltre ai dati necessari per l’identificazione catastale ed al riferimento alle planimetrie depositate in catasto, una dichiarazione che attesti la conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto.
In assenza di queste indicazioni, l’atto è nullo, per espressa disposizione di legge.
La nuova disposizione si applica agli atti:
– “con sui si concede l’ipoteca” (ad esempio il mutuo);
– “di cui si chiede la trascrizione” (ad esempio, le compravendite immobiliari).
L’applicazione da applicare già dal primo luglio 2010, è indispensabile ricordare gli atti per i quali è prevista la trascrizione, che sono individuati dall’art. 2643 c.c. Tra di essi, si possono menzionare i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili, nonché i contratti che trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto, il diritto di superficie, le servitù prediali, il diritto di uso o di abitazione.
Secondo la nuova disciplina, gli atti sopra individuati, che riguardino unità immobiliari urbane, dovranno recare, a pena di nullità:
– l’identificazione catastale;
– il riferimento alle planimetrie depositate in catasto;
– la “dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie”. In breve, gli intestatari degli immobili oggetto dell’atto dovranno dichiarare che i dati catastali e le planimetrie indicate nell’atto sono veritieri e corrispondenti alla realtà. La norma si prepone lo scopo di far emergere i c.d. “immobili fantasma” ovvero tutti quegli immobili che non sono stati dichiarati in catasto o i cui dati non sono stati aggiornati.
In quest’ottica va interpretato anche l’ulteriore obbligo che la nuova norma ha posto in capo al notaio. Infatti, quest’ultimo potrà stipulare gli atti sopra individuati solo dopo aver:
– individuato gli intestatari catastali (che devono rendere la dichiarazione di cui si è detto);
– verificato la loro conformità alle risultanze dei registri immobiliari.
Altre novità riguardano, poi, le locazioni.
Infatti, un’altra delle nuove norme introdotte con la manovra correttiva sanziona colui che presenti la richiesta di registrazione del contratto di locazione o affitto immobiliare, senza indicare i dati catastali dell’immobile locato, ovvero indicandoli in modo errato.
In tal caso, la norma dispone che si applichi la sanzione prevista per la mancata registrazione, che va dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta per la registrazione. La norma precisa che l’applicazione della sanzione prevista per l’omessa registrazione, in tal caso, è dovuta al fatto che “la mancata o errata indicazione dei dati catastali è considerata fatto rilevante ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro”.
Questa norma si applicherà alle richieste di registrazione:
– dei contratti (sia scritti che orali) di locazione o affitto di beni immobili esistenti in Italia;
– delle cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite dei contratti sopra indicati.
