Salve, una domanda per la rubrica all’oggetto. Sono proprietario di un
La risposta al quesito formulato richiede un accertamento in ordine alla natura condominiale o privata di quel muro ed alla funzione cui è destinato, perché da tali qualifiche discende il regime di suddivisione delle spese.
Disciplina contenuta nel Regolamento Si tratta di una verifica da condurre, in via preliminare, attraverso l’esame del Regolamento in uso al Condominio, che potrebbe escludere il manufatto in questione dalla comproprietà o, al contrario, annoverarlo tra le parti comuni dell’edificio, eventualmente specificando pure le modalità di riparto delle spese necessarie alla sua manutenzione.
Laddove il Regolamento si limiti a considerare di proprietà comune il muro di sostegno del giardino, senza null’altro specificare, pare corretto ritenere che le spese vadano ripartite sulla base del valore della proprietà di ciascun condomino, ossia secondo i millesimi di proprietà. Trova, quindi, applicazione il criterio generale di suddivisione delle spese dettato dall’art. 1123 co. I c.c. e sempre operante dove manca un diverso accordo tra le parti. Si tratta di una conclusione logica, essendo ragionevole ipotizzare che il Regolamento avrebbe introdotto le necessarie specificazioni, qualora si fosse ritenuto che il muro consenta una utilizzazione differenziata da parte dei singoli condomini.
Disciplina non contenuta nel Regolamento Qualora, invece, il regolamento nulla preveda sul punto, sono decisive le caratteristiche costruttive dell’edificio e la funzione che assolve il muro in oggetto.
Così, sono considerati condominiali i muri perimetrali che delimitano il fabbricato, lo racchiudono e lo sostengono, indipendentemente dal fatto che siano o meno a confine con le proprietà esclusive. Sono di proprietà comune pure i muri che sorgono sopra il suolo condominiale, le cui pareti rappresentano la prosecuzione del muro perimetrale dell’edificio. Infine, sono considerati condominiali anche i muri maestri che delimitano le chiostrine (piccoli cortili su cui si affacciano alcune finestre del condominio), anche se questi spazi sono attribuiti in proprietà esclusiva a uno o più condomini.
In sostanza, riassumendo:
– se il muro assolve l’unica funzione di delimitare il giardino, le spese sono a carico esclusivo del condomino che se ne serve e ne trae utilità;
– se il muro ha la funzione del muro di cinta, ossia è posto a servizio di tutti i condomini perché sorge sul suolo condominiale, delimita il fabbricato ed individua la massima estensione del sedime delle fondamenta, la spesa deve essere ripartita secondo i millesimi di proprietà, indipendentemente dalla circostanza che racchiuda pure uno spazio di uso esclusivo;
– se il muro garantisce, invece, anche una diversa utilizzabilità separata da parte di singoli condomini, il contributo nelle spese deve essere ripartito tra il Condominio ed il singolo condomino in ragione proporzionale al maggiore uso potenziale o all’uso separato o esclusivo, secondo i criteri dell’art. 1123 co. II-III c.c.
avv. Giosetta Pianezze
