La detrazione fiscale per le ristrutturazioni edilizie diventa permanente. Restano confermati la percentuale di detrazione del 36%, il tetto massimo di 48.000 € per unità immobiliare e la ripartizione della detrazione in 10 rate annuali. Agli interventi detraibili già previsti dalla normativa vigente, si aggiungono quelli per la ricostruzione o il ripristino di immobili danneggiati da calamità naturali. Quest’ultima possibilità è prevista anche se lo stato di emergenza è stato dichiarato prima del 1° gennaio 2012. Altra importante novità è l’estensione del bonus a tutti gli interventi sulle parti comuni degli edifici, indicate all’articolo 1117 del Codice Civile.
La detrazione fiscale del 55% per la riqualificazione energetica degli edifici viene prorogata fino al 31 dicembre 2012 alle attuali condizioni. Dal 1° gennaio 2013 la percentuale scenderà al 36% e l’agevolazione sarà quindi assimilata a quella per le ristrutturazioni. Il testo definitivo ha aggiunto agli interventi agevolabili la sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria.
Trattandosi di una detrazione dall’Irpef sono ammessi a fruire della detrazione sulle spese di ristrutturazione tutti coloro che sono assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche, residenti o meno nel territorio dello Stato. Più in particolare possono beneficiare dell’agevolazione del 36% non solo i proprietari degli immobili ma anche tutti coloro che sono titolari di diritti reali sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese; in sostanza i soggetti di seguito indicati: il proprietario o il nudo proprietario, il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie), chi occupa l’immobile a titolo di locazione o comodato, i soci di cooperative divise e indivise, i soci delle società semplici e gli imprenditori individuali, limitatamente agli immobili che non rientrano fra quelli strumentali o merce. Ha diritto alla detrazione anche il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento, purché sostenga le spese, le fatture e i bonifici siano a lui intestati. Sono definiti familiari, ai sensi dell’art. 5 del Testo Unico delle imposte sui redditi, il coniuge, i parenti entro il terzo grado, gli affini entro il secondo grado. In questo caso (e ferme restando le altre condizioni) la detrazione spetta anche se le abilitazioni comunali sono intestate al proprietario dell’immobile e non al familiare che usufruisce della detrazione. Se è stato stipulato un contratto preliminare di vendita (compromesso), l’acquirente dell’immobile ha diritto alla detrazione qualora sia stato immesso nel possesso ed esegua gli interventi a proprio carico. In questo caso è però necessario che: il compromesso sia stato registrato presso l’Ufficio competente e l’acquirente indichi gli estremi della registrazione nell’apposito spazio del modulo di inizio lavori. Ha diritto alla detrazione anche chi esegue in proprio i lavori sull’immobile, per le sole spese di acquisto dei materiali utilizzati. Per coloro che acquistano un immobile sul quale sono stati effettuati interventi che beneficiano della detrazione, le quote residue del ‘bonus’ si trasferiscono automaticamente al nuovo proprietario, a meno che non intervenga accordo diverso tra le parti.
Possono usufruire della detrazione del 55% tutti i contribuenti residenti e non residenti, anche se titolari di reddito d’impresa, che possiedono, a qualsiasi titolo, l’immobile oggetto di intervento. In particolare, sono ammessi all’agevolazione: le persone fisiche (compresi gli esercenti arti e professioni), i contribuenti che conseguono reddito d’impresa (persone fisiche, società di persone, società di capitali), le associazioni tra professionisti, gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale. Tra le persone fisiche possono fruire dell’agevolazione anche: i titolari di un diritto reale sull’immobile, i condomini (per gli interventi sulle parti comuni condominiali), gli inquilini e chi detiene l’immobile in comodato. Va comunque precisato che i benefici per la riqualificazione energetica degli immobili spettano solo a chi li utilizza; pertanto per una società non è possibile fruire della detrazione in riferimento ad immobili locati. Ciò vale anche se la società svolge attività di locazione immobiliare, poiché in questo caso i fabbricati concessi in affitto rappresentano l’oggetto dell’attività d’impresa, e non beni strumentali. Sono ammessi a fruire della detrazione anche i familiari conviventi con il possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) che sostengono le spese per la realizzazione dei lavori. Tuttavia, se i lavori sono effettuati su immobili strumentali all’attività d’impresa, arte o professione, i familiari conviventi non possono usufruire della detrazione. Si ha diritto all’agevolazione anche nel caso in cui il contribuente finanzia la realizzazione dell’intervento di riqualificazione energetica mediante un contratto di leasing. In tale ipotesi, la detrazione spetta al contribuente stesso (utilizzatore) e si calcola sul costo sostenuto dalla società di leasing. Non assumono, pertanto, rilievo ai fini della detrazione i canoni di leasing addebitati all’utilizzatore. In caso di variazione della titolarità dell’immobile durante il periodo di godimento dell’agevolazione le quote di detrazione residue (non utilizzate) potranno essere fruite dal nuovo titolare. Questo si verifica quando si trasferiscono, a titolo oneroso o gratuito, la proprietà del fabbricato o un diritto reale sullo stesso. Il beneficio rimane invece in capo al conduttore o al comodatario qualora dovesse cessare il contratto di locazione o comodato. In caso di decesso dell’avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene. Si precisa infine che, nel caso di vendita di un immobile sul quale è attiva un’agevolazione fiscale (sia del 36% sia del 55%), di norma quest’ultima spetta al nuovo titolare dell’immobile, salvo diverso accordo scritto tra le parti.
Dott. Federico Del Giacco
