Spesso convivono due tipi di regolamento in un condominio: quello assembleare e quello contrattuale.
Il regolamento assembleare è un atto con il quale ogni condominio detta le regole del proprio funzionamento. Il regolamento assembleare può contenere solo norme che disciplinano l’uso e le modalità di godimento delle cose/servizi/impianti comuni; deve obbligatoriamente contenere le norme circa la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino e le norme per la tutela del decoro dell’edificio.
Deve anche obbligatoriamente contenere le norme relative alla “amministrazione”: rientrano in questa categoria le clausole che riguardano la figura dell’amministratore, i tempi e luoghi di convocazione e le modalità di comunicazione, il funzionamento dell’assemblea con sistema di votazione, la rappresentanza in assemblea, le attribuzioni di quest’ultima, la designazione del presidente e del segretario, l’istituzione di ulteriori organi amministrativi e di controllo, la compilazione e la tenuta dei verbali, la manutenzione delle parti comuni, l’assicurazione dell’edificio, l’assunzione e il contratto di lavoro dei dipendenti, la formazione e la redazione del bilancio preventivo e consuntivo, la tenuta dei registri necessari alla gestione amministrativa e contabile, la costituzione di eventuali fondi, i tempi di riscossione dei contributi, gli orari degli impianti e quant’altro.
Questo regolamento può essere modificato, integrato o abrogato in parte, dalla stessa assemblea, con la maggioranza richiesta per la sua approvazione e può invece essere approvato anche solo con la maggioranza dei partecipanti degli intervenuti a condizione che questi abbiano almeno la metà dei millesimi dell’edificio.
A intervenire sulla vita di un edificio e dei suoi abitanti può esistere, tuttavia, anche un secondo tipo di regolamento, cioè quello contrattuale che è un atto redatto quando il condominio non esiste ancora ed è indicato con la qualifica di regolamento «esterno» o regolamento di «origine esterna».
Si tratta dell’atto con cui il costruttore o unico proprietario dell’intero edificio, prima di iniziare ad alienare le singole unità immobiliari, redige le regole di funzionamento di un condominio: elenco delle parti comuni, la ripartizione delle spese, le tabelle dei valori millesimali per mezzo delle quali tale ripartizione deve essere effettuata e altre disposizioni che attengono alla vita della compagine condominiale.
La caratteristica fondamentale è che tale regolamento, seppur accettato non nel corso di un’assemblea ma in momenti temporalmente distinti tra loro, raggiunge sempre l’unanimità. Può contenere dei vincoli importanti e più forti rispetto a quello approvato a maggioranza, di origine assembleare.
Tuttavia un regolamento assembleare approvato all’unanimità può cambiare alcune regole stabilite nel regolamente contrattuale e intervenire per normare anche settori delicati: si pensi al divieto di dare in locazione l’appartamento ad attività commerciali, a quello di stendere i panni fuori dalla finestra. Anche se, in genere, il regolamento assembleare ha lo scopo di gestire solo le parti comuni e non le unità abitative, che rientrano nella proprietà individuale, un’autolimitazione approvata da tutti i proprietari dei diversi appartamenti che compongono un edificio può legittimare vincoli altrimenti impossibili da imporre dopo la stesura del regolamento contrattuale.
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