Analizziamo qui di seguito le ipotesi più frequenti per le perdite di acqua: I costi di ripristino di un pavimento nel locale dell’appartamento di proprietà potrà essere addossato al proprietario solo nell’ipostesi in cui si siano verificate infiltrazioni d’acqua dovute a rottura di tubazioni orizzontali perché di proprietà esclusiva dell’appartamento in esame.
Segnaliamo che in caso di infiltrazioni è sempre difficile stabilire chi deve pagare e risarcire eventuali danni o quando interviene l’assicurazione.
Le ipotesi più frequenti sono:
acqua piovana, se proviene da parti o servizi comuni dell’edificio (tetto, lastrici, muri, pluviali) è il condominio a dover rispondere dei danni provocati nei singoli appartamenti;
rotture, l’art. 1117 del Codice Civile stabilisce che fognature, canali di scarico e impianti dell’acqua (compreso il riscaldamento) sono parti comuni dell’edificio sino al punto di diramazione con i singoli appartamenti. Gli impianti comuni (colonna portante dell’acqua e colonna di scarico) percorrono di norma verticalmente tutto lo stabile per poi staccarsi verso le diverse unità immobiliari: le tubazioni verticali, quindi, sono considerate beni comuni, mentre quelle orizzontali sono di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Se l’infiltrazione è dovuta alla perdita di una colonna portante dell’acqua risponderà il condominio, se invece si tratta della rottura del tubo che porta acqua alla doccia sarà il proprietario dell’appartamento a risarcire i danni. Il singolo condomino è direttamente responsabile nel caso in cui l’infiltrazione sia dipesa dalla sua incuria o negligenza, quando, ad esempio, ha intasato i condotti di scarico o ha lasciato aperto il rubinetto della vasca da bagno.
La braga, ai sensi dell’art. 1117 n. 3 CC. I canali di scarico sono oggetto di proprietà comune solo fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini, e poiché la brava quale elemento di raccordo fra la tubatura orizzontale di pertinenza del singolo appartamento e la tubatura verticale, di pertinenza condominiale, è strutturalmente posta nella diramazione, essa non può rientrare nella proprietà comune condominiale che è tale perché serve all’uso e al godimento di tutti i condomini. La brava serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento a differenza, invece, della colonna verticale che, raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti serve all’uso di tutti i condomini. Costituendo la braga per quanto detto parte dell’impianto di scarico di proprietà esclusiva, i danni conseguenti alla rottura della stessa non possono che essere posti a carico del condomino o proprietario dell’impianto.
La terrazza, se è una zona comune cioè accessibile a tutti i proprietari i danni da infiltrazione d’acqua sono a carico del condominio. Se, invece, l’intero edificio è coperto da una terrazza di proprietà privata che ha quindi una funzione protettiva degli appartamento sottostanti, le spese di risarcimento vanno suddivise per 1/3 a carico del proprietario della terrazza e per 2/3 tra tutti i condomini in proporzione delle quote millesimali. Nel caso di terrazza privata, cosiddetta “ a livello” ossia posta alla stessa altezza o sullo stesso piano di un appartamento con cui è direttamente collegata., è responsabile il proprietario, a meno che non dimostri che l’infiltrazione sia stata causata da caso fortuito, forza maggiore per opera altrui.
