La gestione del Condominio comporta necessariamente spese derivanti dalla fornitura e somministrazione di servizi, nonché conseguenti ad interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria sulle parti comuni dell’edificio.
La gestione del Condominio comporta necessariamente spese derivanti dalla fornitura e somministrazione di servizi, nonché conseguenti ad interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria sulle parti comuni dell’edificio.
Criteri di suddivisione delLA SPESA tra i condomini I criteri di ripartizione delle spese sono improntati su parametri di proporzionalità che considerano la dimensione ed il valore degli appartamenti e la concreta possibilità di utilizzo dei beni comuni da parte dei singoli condomini. Più esattamente, l’art. 1123 c.c. detta tre criteri, sempre valevoli, salvo deroghe convenzionali contenute nei regolamenti condominiali o approvate dall’assemblea:
– Criterio del valore: per regola generale, la spesa complessiva viene ripartita tra i condomini “in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno”, misura che si desume dalle tabelle millesimali. In concreto, la somma addebitata a ciascun condomino si ricava eseguendo una proporzione così semplificabile: “costo complessivo a carico del condominio : x = 1.000 : valore millesimale del singolo condomino”;
Criterio dell’uso che ciascuno può farne: laddove vi siano beni o servizi non usufruibili in pari modo da tutti i condomini, la spesa viene ripartita in proporzione all’uso. Il Codice Civile, agli artt. 1124, 1225 e 1126, disciplina i casi più comuni. Così, le spese per il rifacimento ed il consolidamento delle scale sono ripartite “per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo” (art. 1124 c.c.). Le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono suddivise in parti eguali tra i proprietari dei due piani “restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto” (art. 1125 c.c.). Infine, le riparazioni e le ricostruzioni del lastrico solare di uso esclusivo gravano per 1/3 a carico chi ne ha l’uso esclusivo ed i restanti 2/3 sono suddivisi tra i condomini “a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano”.
– Criterio del godimento: le spese per la manutenzione delle scale, dei cortili, dei lastrici solari o impianti destinati a servire una sola parte del Condominio gravano esclusivamente in capo ai condomini che se ne servono e ne fanno uso.
RAPPORTI CONDOMINIO – PROPRIETARIO LOCATORE – CONDOMINO CONDUTTORE Nei rapporti con il Condominio, l’obbligo di pagamento grava sempre in capo al proprietario.
Ciò significa che, qualora un appartamento sia stato concesso in locazione ed il conduttore non paghi la quota parte delle spese di propria competenza, l’Amministratore ha azione diretta solo nei confronti del proprietario – locatore.
Pertanto, nel caso di morosità del proprio conduttore, si consiglia di saldare immediatamente il debito al Condominio, onde evitare di sostenere anche le spese legali di recupero del credito (è obbligo dell’Amministratore, ex art. 1130 c.c., esigere tempestivamente le rate non corrisposte, anche mediante richiesta di ingiunzione di pagamento immediatamente azionabile).
Ovviamente, è implicito che il condomino abbia, poi, azione verso il conduttore per il recupero, in regresso, di quanto anticipato.
SUBENTRO DEL NUOVO ACQUIRENTE La legge prevede un vincolo di solidarietà tra l’acquirente di un appartamento ed il venditore dello stesso relativamente al pagamento degli oneri condominiali dell’anno in corso e di quello precedente. Ciò significa che il Condominio può domandare il pagamento delle spese dei due esercizi, per l’intero – indifferentemente – al compratore o al venditore, fatto salvo il diritto di colui che abbia pagato di agire in regresso verso l’altro per la quota parte.
INADEMPIENZA DI UN CONDOMINO AL PAGAMENTO DELLA PROPRIA QUOTA Si tratta di una questione di estremo rilievo pratico, in ordine alla quale la giurisprudenza, di recente, ha modificato il proprio consolidato orientamento.
Fino a pochi anni fa si riteneva che il creditore potesse recuperare la singola quota inevasa agendo nei confronti del Condominio ed eseguendo, poi, la condanna sui beni di qualsiasi condomino, trattandosi di una o
