Ecco in sintesi una programmazione esempio dei lavori, tenendo conto che le scadenze dipendono da vari fattori: materiali utilizzati, qualità della messa in opera, modalità di utilizzo e caratteristiche ambientali.
COPERTURE
Il tetto in tegole
Manutenzione ordinaria: 1 anno
Manutenzione straordinaria: 5 anni
Ristrutturazione: 10-40 anni
Questo tipo di copertura necessita di ispezione ogni 2 anni, va controllato anche dopo un temporale di eccezionale entità. I punti deboli sono: il colmo , le falde e i camini. Una revisione generale è necessaria ogni 10-20 anni secondo l’altitudine e la presenza di ghiaccio o neve. Il trattamento delle travi in legno va previsto ogni anno, la pittura anticorrosiva sulle travi in metallo va rinnovata ogni 3 anni.
Lastrico solare
Manutenzione ordinaria: 1 anno
Manutenzione straordinaria: 5 – 10 anni
Ristrutturazione: 15-25 anni
Se è praticabile q quindi rivestito con piastrelle, va ristrutturato integralmente se queste si sollevano dal supporto, rappezzature son infatti sconsigliabili.
Grondaie
Manutenzione ordinaria: 1 anno
Manutenzione straordinaria: 7 anni (se in lamiera), 15 anni (se in acciaio) 25 anni (se in rame)
La pulizia deve avvenire però dopo ogni temporale di grave entità, specie se vi sono alberi o tetti più alti.
FACCIATE
Con l’intonaco
Manutenzione straordinaria: 5 – 25 anni
I tempi della manutenzione dipendono da due variabili: tipo di intonaco e condizioni ambientali della zona. Per gli intonaci aeranti che favoriscono l’evaporazione dell’acqua assorbita e la traspirazione della muratura.
Con ceramica o pietra
Manutenzione straordinaria: 15 anni
Oggi spesso vengono privilegiate in alternativa altre soluzioni, ma nei decessi scorsi il rivestimento ceramico era molto utilizzato soprattutto quello composto da piastrelle in klinker particolarmente resistenti alle intemperie. La pietra va è pulita con getti di acqua nebulizzata ed eventuali detergenti non acidi. SE il rivestimento è composto da lastroni come spesso nel caso di travertini, i tasselli metallici con cui solitamente sono fissati e che subiscono deformazioni dovute al freddo e al caldo vanno sostituiti per esempio con tasselli chimici appositamente studiati per adeguarsi al tipo di materiale.
Balconi e terrazze
Manutenzione straordinaria: 5 – 10 anni
L’intervento comprende il rifacimento e la sigillatura dei fori di scarico dell’acqua e delle impermeabilizzazioni dei bordi, la riverniciatura dei parapetti e il controllo della loro tenuta, la tinteggiatura e/o l’intonacatura delle solette sottostanti, la verifica dello stato delle pavimentazioni. Il consolidamento avviene normalmente e in coincidenza delle tinteggiatura o della manutenzione della facciata.
Serramenti
Manutenzione ordinaria: 1 anno persiane in legno – 3 anni finestre in legno
Ristrutturazione: 20-50 anni
Gli infissi in alluminio e quelli in pvc in genere non necessitano di interventi di manutenzione ordinaria. I profili in legno andrebbero ridipinti almeno ogni 3 anni. In base all’essenza e allo stato di conservazione dei serramenti la soluzione integrale può avvenire ogni 20-50 anni, tenendo conto che se si tratta di materiale di pregio e se gli infissi sono ben costruiti e curati periodicamente sono quasi eterni.
CALDAIA E IMPIANTI
Manutenzione ordinaria: 1 anno
Controlli previsti per legge: 6 mesi/1anno (condominiali)
2 anni/4 anni (potenza inf. 35 kw)
2 anni (potenza inf. 35 kw vecchi più di 8 anni)
Hanno cadenza semestrale i controlli che riguardano la pulizia delle camere di combustione e verifiche varie. La manutenzione va eseguita ogni anno e prevede accertamenti su sicurezza e funzionamento. La tempistica per il controllo dell’efficienza (esame dei fumi, verifica del rendimento della combustione e altre prove tecniche) varia secondo potenza e anzianità della caldaia. Per quella condominiale è comunque ogni anno. Quelle con potenza inferiore a 35 Kw vanno revisionate ogni 4 anni per i primi 8 anni (attenzione però perché in alcune regioni come la Lombardia la scadenza è stata anticipata a 2 anni, successivamente il controllo va effettuato ogni 2 anni. L’ esito dei controlli va annotato sul libretto caldaia (per caldaie con potenza superiore a 35 kg) o sul libretto di impianto (per quelle di potenza inferiore)
Impianto di riscaldamento:
Ordinaria: 1 anno
Straordinaria: 10-15 anni
Ristrutturazione 20-50 anni
Gli impianti del gas come quello idrico-sanitari ed elettrici, sono regolati dal DM n. 37/2008 e le norme di riferimento sono le Uni-Cig. Indicativamente
Impianto gas
Manutenzione ordinaria: 1 anno
Manutenzione straordinaria: 5-10 anni
Impianto luce
Manutenzione ordinaria: 1 anno
Manutenzione straordinaria: 5-10 anni
Ristrutturazione: 20-30 anni
Impianto idrico
Manutenzione ordinaria: 1 – 2 anno
Manutenzione straordinaria: 10-15 anni
Ristrutturazione: 30-40 anni
ASCENSORI
Manutenzione ordinaria: 6 MESI
Manutenzione straordinaria: 6-7 anni (sostituzione funi), 10 anni (sostituzione porte), 10 anni (sostituzione cavi elettrici)
Secondo il Dps. N 162/1999 la manutenzione va effettuata ogni 6 mesi (ma è in genere più frequente) e va affidata obbligatoriamente a personale dotato di certificato di abilitazione. Gli esiti vanno annotati sul libretto ascensore da conservarsi sul posto. Una verifica più approfondita va eseguita ogni bienni, da parte di un soggetto diverso dal manutentore (l’Agenzia regionale per la protezione dell’ambiente o enti da essa delegati). E’ prescritta una verifica straordinaria in caso di incidenti importanti. Gli ascensori messi in esercizio prima del 24/6/1999 devono essere adeguati alle norme di sicurezza prescritte dal Decreto Sviluppo del 23/7/2009. Si tratta di ben 65 prestazioni diverse e il termine ultimo per l’adeguamento varia da 2 a 5 anni.
Gli ascensori entrati in esercizio dopo tale data dovrebbero essere già adeguati, non solo ai criteri di questo decreto, ma anche a quelli più rigidi prescritti dal Dpr. 162/1999 che tra l’altro prevede: citofono a due vie (parla e ascolta) collegato 24 ore su 24 a un centro di pronto intervento, apparecchio per il blocco in caso di sovraccarico, paracadute anche per corse in salita per impedire urti, ammortizzatori sul fondo della cabine, istruzioni per uso e manutenzione e per il soccorso delle persone intrappolate, doppie funi o catene di acciaio, indipendenti, per il sostenimento della cabina, dispositivi più efficienti per evitare l’apertura delle porte al momento del transito; limitatori di velocità.
ESTERNI
Portone
Manutenzione ordinaria: 5 anno
Ristrutturazione: 15 anni
Citofono
Manutenzione ordinaria: 5 anno
Ristrutturazione: 10-15 anni
Rifacimento cortile
Ogni 10-20 anni
ALTRI IMPIANTI
Impianto fognario
Manutenzione ordinaria: 6 mesi
Manutenzione straordinaria: 10 anni
Ristrutturazione: 15-30 anni
Spurgo pozzi neri : 1 anno
ALTRI MANUTENZIONI
Solai e cantine
Ristrutturazione: 10-20 anni
Scale e pianerottoli
Manutenzione straordinaria: 5 – 15 anni
Antenna TV
Manutenzione straordinaria: 1-3 anni
Ristrutturazione: 10-15 anni
