In pratica, l’importante è che in assemblea sia presente il numero minimo dei condomini necessario alla sua validità e sarà sufficiente che voti a favore la maggioranza dei millesimi presenti in assemblea, anche se i condomini cui corrispondono sono in minoranza. Per beneficiare della maggioranza ridotta, gli interventi di risparmio energetico – per i quali non esiste un elenco tassativo – vanno individuati tramite un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato. Senza la certificazione o la diagnosi energetica, invece, si ricade nelle maggioranze “normali’. Quindi, per capire quale sia il quorum necessario, bisogna inquadrare l’intervento: manutenzione ordinaria, riparazione straordinaria o innovazione.
Un discorso a parte lo meritano altre due soluzioni – la termoregolazione e la contabilizzazione del calore –per le quali l’Articolo 26, comma 5, della Legge 10/1991. Secondo la norma, “per le innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l’assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del Codice Civile’. In questo caso, quindi, non serve né una diagnosi né una certificazione energetica. Inoltre, la norma consente anche di superare la regola secondo cui le tabelle millesimali (che imporrebbero di dividere la spesa per il riscaldamento secondo i millesimi) sono modificabili solo all’unanimità. Inoltre,il Dl201/2011 ha prorogato per altri due anni (2012 e 2013) la detrazione dall’Irpef del delle spese per il risparmio energetico.
Resta però il dubbio sul quorum: la legge dice solo che si decide “a maggioranza’. Logica vorrebbe che fosse quella ordinaria, e cioè la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno 500 millesimi (in prima convocazione) e la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo dei condomini e un terzo dei millesimi (in seconda convocazione), ma i giudici a volte hanno seguito orientamenti differenti.
E la trasformazione dell’impianto centralizzato in tanti impianti autonomi? Dopo il Dlgs 311/2006 non è più citata tra gli interventi che beneficiano delle maggioranze agevolate nell’Articolo 26, comma 2, della Legge 10/1991 (anche se – come detto – l’elenco è pur sempre esemplificativo). Inoltre, il Dpr 59/2009 stabilisce che in caso di ristrutturazione o installazione dell’impianto termico negli edifici residenziali con più di quattro unità abitative (o con generatore di potenza maggiore 0 uguale a 100 kW) sia adottata la termoregolazione e la contabilizzazione del calore. Unica eccezione: che ci siano motivi tecnici – rarissimi nella prassi – documentati nella relazione tecnica del professionista abilitato.
