Ciò vuol dire che l’inquilino potrebbe essere anche un’impresa o una società senza che questo impedisca al proprietario di scegliere la cedolare purché la società utilizzi l’immobile effettivamente a fini abitativi l’unità.
Se invece la società non utilizza direttamente l’immobile, ma lo concede a sua volta in locazione o sublocazione a uso residenziale a soggetti terzi si vedrà esclusa la possibilità di cedolare.
Sono espressamente esclusi dalla cedolare gli esercenti attività d’impresa, arte o professione ovvero le abitazioni possedute da soggetti IRPEF nell’ambito dell’esercizio di queste attività (imprenditori individuali o società di persone) e le le locazioni effettuate da società di capitali e dagli altri soggetti IRES.
La cedolare è invece applicabile alle locazioni effettuate da società semplici: in tal caso, infatti, pur non essendo una persona fisica, la società che ha le medesime caratteristiche (soggetto IRPEF) non svolge attività commerciale e il reddito è giuridicamente qualificato come «reddito da fabbricati» imputato direttamente ai soci, in base alle quote di partecipazione alla società.
Fa propendere per questa conclusione anche il ‘precedente’ della detrazione del 36% per le spese di ristrutturazione edilizia: per le circolari 57/E e 121/E del 1998, il bonus è applicabile alle case (anche locate) possedute da società di persone, purché non siano né beni merce, né immobili strumentali.
