Il condominio è regolamentato dagli articoli 1117, 1139 e dagli art. da 61 a 72 delle disp. att. tutti del Codice Civile, mentre la comunione trova le sue specifiche di legge negli articoli 1100 e 1116 sempre del Codice Civile
La comunione è attuata se vi sono più contitolari di un diritto di proprietà su un immobile, ad esempio quando un intero edificio è oggetto di proprietà indivisa tra più persone, un caso che si presenta spesso quando ci sono figli che hanno ereditato l’edificio dai genitori senza una specifica assegnazione delle singole unità immobiliari e resteranno in comunione fino a quando non ci sarà una divisione formale per unità immobiliari.
L’art. 1139 del Codice Civile regolamenta i due organismi e per tutto quanto non espressamente previsto dalle norme speciali sul condominio si rimanda alle norme sulla comunione. Un edificio di dieci alloggi tutti in comproprietà tra due fratelli (o coniugi etc..) non è un condominio nel senso giuridico del termine ma una comunione; tutti i comunisti hanno diritto di concorrere nell’amministrazione e la maggioranza è calcolata non per teste e millesimi, ma in base al valore delle loro quote. Ogni partecipante alla comunione può solo disporre o vendere il suo diritto sull’immobile nei limiti della sua quota ma non la proprietà di un singolo alloggio.
La comunione solitamente è destinata a sciogliersi: ogni singolo comunista può chiederne in ogni momento lo scioglimento. Se gli altri si oppongono, la domanda va rivolta al giudice.
Nel caso in cui dopo la divisione formale ognuno di loro avesse unità immobiliari in proprietà esclusiva e tuttavia ne altre rimanessero comunque in comproprietà non si sarebbe più in comunione ma nella situazione legale del condominio e si dovrà applicare la disciplina specifica relativa.
A questo punto tutte le parti dell’edificio (giardini, fondamenta, muri, tetti, scale, cortile, ascensore, impianti, facciate, ecc.) per legge o per accordo vincolante dovranno considerarsi di proprietà comune al servizio delle proprietà esclusive.
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Federcasa Team
