Se non diversamente stabilito dalle parti nel contratto, la legge stabilisce che determinati oneri siano a carico del locatore e altri a carico dell’inquilino, generalmente quelli relativi all’ordinaria amministrazione e alle utenze. I problemi sorgono nel momento in cui per il pagamento delle quote mensili l’amministratore indica un importo unico senza dettagliarne la somma e soprattutto nell’intendimento di quali siano i lavori ordinari e quali quelli straordinari. Per capire meglio l’associazione Federcasa ha pubblicato uno Scioglidubbi “La suddivisione delle spese fra proprietario e inquilino” a disposizione nelle varie sedi che indica con chiarezza le varie spettanze. Ma svisceriamo brevemente alcune problematiche, anche perché la legge dispone, in caso di omesso pagamento delle spese condominiali (i cosiddetti «oneri accessori») lo sfratto non appena l’arretrato superi almeno l’importo di due mensilità di canone e si protragga per oltre due mesi. La legge sancisce quanto sotto riportato: «Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate». Quindi – salvo accordi diversi fra le parti espressamente esplicitate nel contratto – l’inquilino deve farsi carico di pagare: • il servizio di pulizia • la gestione corrente dell’ascensore • l’acqua • l’energia elettrica delle parti comuni • la gestione corrente del riscaldamento • la spesa per il portierato al 90%. Nei contratti di locazione cosiddetti “liberi” (con durata di quattro anni più quattro), la divisione degli oneri accessori tra proprietario e inquilino può essere liberamente determinata dalle parti ciò significa che possono pattuire, con apposita clausola scritta nel contratto, che tutte le spese condominiali di manutenzione ordinaria, deliberate dall’assemblea di condominio, siano accollate all’inquilino. In generale, le spese come luce, gas, pulizia, acqua, ecc. sono a carico dell’inquilino, essendo a questi direttamente imputabili in ragione dell’utilizzo dell’alloggio. Si tratta delle spese ordinarie imputabili in capo a chi effettivamente vive nel condominio. Sono invece a carico del proprietario le spese per la costruzione di nuovi impianti, ad esempio la costruzione della fognatura, l’installazione di un’antenna parabolica, l’installazione di un videocitofono, ecc. Questo criterio generale può quindi essere derogato dalle parti anche a svantaggio del conduttore, come nel caso delle spese di installazione dell’antenna condominiale Il compenso dell’amministratore è a carico del proprietario, essendo l’amministratore un mandatario dei soli condomini, titolari di un diritto reale inerente alle parti comuni e ai servizi del condominio stesso, ma sul contratto di locazione si può stabilire di dividere la spesa al 50% tra le parti perché l’amministratore svolge un servizio di cui beneficia anche l’inquilino. Per quanto riguarda la spesa dell’assicurazione dell’edificio, si ritiene che possa essere lecito ripartire le spese in parti uguali tra conduttore e locatore. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo accordi particolari per una percentuale inferiore. Secondo la Cassazione il cambio delle funi dell’ascensore è una spesa interamente a carico del conduttore. Dal condominio passiamo ora alle spese di manutenzione della casa, quelle cioè relative alle opere necessarie a rendere l’appartamento abitabile e usufruibile. Le spese per la manutenzione, ordinaria e straordinaria, dell’immobile sono divise tra conduttore (piccole riparazioni) e locatore (spese straordinarie), salvo diversa pattuizione tra le parti. Le riparazioni di piccola manutenzione, che sono quelle dovute a deterioramento derivato dall’utilizzo delle cose. Si tratta dei deterioramenti dovuti all’uso quotidiano dell’immobile che comportano riparazioni di ordinaria amministrazione. Ad esempio, vi rientra la rottura di elementi esterni come i rubinetti dell’impianto idrico per la cui sostituzione non occorre intervenire nelle opere murarie. Il conduttore è tenuto ad avvisare il locatore quando l’immobile necessita di riparazioni diverse dalla ordinaria manutenzione. L’avviso deve essere dato in tempo per evitare che l’aggravamento delle condizioni possa determinare un maggior costo delle riparazioni. Ricevuto l’avviso, il locatore è responsabile se non esegue gli interventi necessari. Non spettano all’affittuario le riparazioni, seppure di piccola manutenzione, che riguardano gli impianti interni alla struttura del fabbricato. Per conservare l’immobile nello stato in cui si trova al momento della conclusione del contratto, il locatore ed il conduttore devono provvedere alla sua manutenzione, facendosi carico dell’esecuzione delle riparazioni necessarie e delle relative spese. Le spese di sostituzione di un impianto condominiale sono a carico del proprietario, ma i contributi relativi al suo esercizio spettano al conduttore.
